Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Сдача квартиры в аренду москве налоги

Сдача квартиры в аренду москве налоги

Как не переплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду

19 ноября 2018Сегодня все больше собственников квартир выбирают официальный порядок cдачи квартиры в аренду, заключая с квартирантами договор. Выбирая такой вариант, арендодатель обязуется заплатить налог на доход, полученный от съемщиков жилья. Рассказываем, каким образом можно сэкономить на налогах и не нарушить закон.В настоящее время в России наиболее распространены три схемы, применимые при уплате собственником налога на доход от сдачи квартиры в аренду:- налог на доходы физических лиц (НДФЛ);- упрощенная система налогообложения для индивидуального предпринимателя (УСН для ИП);- патентная система налогообложения для индивидуального предпринимателя (ПСН для ИП).В случае, если арендодатель – физическое лицо, ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной от квартирантов в течение года.

Однако, если арендодатель проживал в России менее 183 дней в году, то ему придется заплатить повышенный НДФЛ в размере 30%.

Для оплаты этого налога вы потратите минимум времени, все очень просто – подаете в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ вместе с документами, подтверждающими, что вы – собственник или распорядитель квартиры, а также с договором о найме жилого помещения, где указана сумма ежемесячной арендной платы.

Таким образом, если вы сдаете квартиру за 30 000 рублей в месяц и проживаете в России более 183 дней в году, сумма налога за 12 месяцев составит 46 800 рублей (13% от 360 000 рублей). Упрощенной системой налогообложения могут пользоваться только индивидуальные предприниматели – для них предусмотрен налог в размере 6% от годового дохода.

Для уплаты налога необходимо заполнить декларацию и 1 раз в квартал перечислять средства в налоговый орган. Таким образом, если вы оформите ИП и в этом статусе будете сдавать квартиру, то сумма налога по итогам года значительно уменьшится, по сравнению со схемой НДФЛ.

В то же время, вне зависимости от дохода для ИП предусмотрены следующие фиксированные платежи:- 800 рублей – единовременная пошлина за регистрацию ИП;- 6 884 рубля – ежегодный взнос на обязательное медицинское страхование;- 29 354 рубля – ежегодный страховой взнос в пенсионный фонд;По итогам года, вы не можете заплатить государству сумму меньше страховых взносов.

Если же сумма налога превышает сумму страховых взносов, вы платите налог плюс 1% в пенсионный фонд от суммы дохода, превышающей 300 000 рублей. К примеру, сдавая квартиру за 30 000 рублей в месяц в статусе ИП, вы обязаны уплатить налог в размере 21 600 рублей (6% от 360 000 рублей). Поскольку сумма фиксированных страховых взносов составляет 36 238 рублей (6 884 + 29 354), вы выплачиваете эту сумму – она больше налога и не плюсуется с ним.

Таким образом, при сдаче квартиры за 30 000 рублей в месяц в качестве ИП налоговые расходы составят 36 238 рублей.

Однако, следует помнить о сопутствующих расходах ИП — к примеру, одно платежное поручение ИП в банке может стоить 100 рублей. Кроме того, многие платят за бухгалтерское обслуживание ИП и т.д. В среднем, подобные сопутствующие расходы могут составлять 10 000 рублей в год и выше.

Эксперты отмечают, чем дороже вы сдаете свою квартиру, тем выгодней делать это в статусе ИП, по сравнению со схемой НДФЛ, не говоря уже о случаях, когда вы сдаете несколько квартир – здесь упрощенная система налогообложения значительно сэкономит ваши средства.При патентной системе налогообложения индивидуальный предприниматель приобретает патент на аренду, который представляет собой 6% от потенциального дохода. Размер патента зависит от площади жилья и его расположения. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.

Заплатить патент необходимо в 2 этапа:- 1/3 от суммы в течение 5 дней после приобретения;- 2/3 от суммы за 30 дней до окончания налогового периода.Налоговая декларация при применении такой схемы не сдается, ведется лишь книга учета доходов и расходов.

В то же время, индивидуальный предприниматель не освобождается от уплаты обязательных страховых взносов. В каждом городе и даже районе стоимость патента – разная.

К примеру, патент на сдачу квартиры площадью до 50 кв.

м. в Центральном административном округе г.

Москвы в 2018 году стоит 27 000 рублей.

Каждый собственник может сравнить стоимость патента для своего жилья с предполагаемыми налоговыми расходами по схемам с НДФЛ и УСН и выбрать наиболее подходящую.

По подсчетам экспертов, патентная система выгодна для арендаторов, сдающих дорогое жилье, стоимостью свыше 150 000 рублей в месяц.В случае, когда вы сдаете жилье в аренду с помощью «», можете быть уверены, что сведения об условиях и сумме договора аренды не будут переданы третьим лицам. Это коммерческая тайна, регулируемая Федеральным законом о Коммерческой тайне, и она может быть раскрыта только по требованию суда.

Способ налогообложения в данном случае также выбирает исключительно собственник. Если вы еще обдумываете, какой вариант налогообложения выбрать, воспользуйтесь , который позволит рассчитать потенциальный налог при сдаче квартиры в аренду.

При расчете можно указать e-mail – результаты придут на вашу почту.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин разобрался с налогами в легальной арендеЯ устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал.

Вот что у меня вышло.Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно.

Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.В основном аренда регулируется о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, говорит о неприкосновенности жилища, — о правах и обязанностях собственника, — о выселении гражданина, — о содержании общего имущества дома, а — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

  • об ИП с патентом.
  • о том, как платить налоги.
  • о налоге на имущество физических лиц.
  • об ИП на упрощенке.
  • о налогах на доходы физических лиц.

Еще есть Это основное, но не все.

Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные.

Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.В Тинькофф—журнале уже рассказывали, Если кратко, то вот зачем:

  • Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р, а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р. Это много.
  • Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  • Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  • Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  • Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
  • Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  • Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р.
  • Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  • С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2020 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

  • Если это единственное жилье,
  • Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  • Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон Заключение договора.

Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать.
Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  • Предмет.
  • Срок действия.
  • Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  • Ответственность.
  • Условия уплаты арендной платы и других расходов.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.Предмет договора.

Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом.

Обычно его называют депозитом.

Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.Условия оплаты и других расходов.

Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит.

Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта.
Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта.

Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально., , Ответственность за нарушение договора.

За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой.

Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.Акт приема-передачи с описью.

Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе.

Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.В расписке обязательно указать:

  • Сумму прописью.
  • Дату составления документа.
  • ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  • Факт получения денег собственником.
  • Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре.

То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно.

В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения.

Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34. Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично.

Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку.

Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов.

Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяКогда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков.

Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.В аренду сдается квартира за 35 000 Р в месяц, коммунальные платежи по счетчикам — 2000 Р, общедомовые — 3500 Р.

Жильцы компенсируют владельцу каждый месяц стоимость коммунальных услуг. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 Р в месяц, а в год — 462 000 Р.

Ну и что? 05.09.19Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

  • Образование детей. Например, детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа очного отделения. Считаются отдельно на каждого ребенка.
  • Образование. Например, автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
  • Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 тысяч рублей, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 млн рублей.
  • Дорогостоящее лечение. Например, или протезирование. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  • Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 Р, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 Р в год. В Тинькофф—журнале есть подробная статья о том,
  • Медицинские услуги и лекарства. Например, лекарства при диабете, анализы, УЗИ, лечение зубов. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.

Сколько вам должно государство, можно посчитать Помимо налога на доход, собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них.

Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам.

Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая. Каждый муниципалитет У этого налога тоже Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.Рассчитать налог на свою квартиру можно по кадастровому номеру.

Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.Если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%. Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 Р, а в год — почти двойной размер месячного дохода — 62 100 Р.Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться.

Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус ИП.В Тинькофф-журнале уже давали Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 Р.

Если будете регистрироваться электронно, то госпошлину , зато придется купить усиленную ЭЦП. Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.ИП, которые сдают квартиры, Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности.

Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.ИП, которые сдают квартиры, Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности.

Часто банки это сочетают за одну сумму.Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов.

То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили. Что делать? 18.03.19Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально.

Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.Эту систему по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах.

В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги:

  • 15% с доходов за вычетом расходов.
  • 6% с доходов.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%.

Если больше — можно использовать 15%.Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.Давайте теперь считать.Обязательные взносы за себя в 2020 году — 40 874 Р.

То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце декабря.Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года.

Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год.

Платят этот взнос в следующем году.Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье Налог на имущество.

ИП на УСН , если сдает несколько квартир, то есть ведет предпринимательскую деятельность. Для этого нужно Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей.

Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна. Что делать? 03.12.18Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится.

Налог можно уменьшить на сумму отчислений, причем даже до 100%, если ИП платит за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.Итак, сдавая квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП на упрощенке 6% — будет платить в месяц 3541 Р, а в год — 42 494 Р.

Как платить налог со сдачи квартиры

8 августа 2020Сдача недвижимости в аренду/внаем по закону облагается налогом — как для организаций, так и для физических лиц. Это касается как российских резидентов, так и тех, кто сдает имущество в России, проживая более 6 месяцев в году за рубежом.

, чтобы всё было по закону?Из этой инструкции вы узнаете:

  1. Сколько налогов от сдачи квартиры платить, если вы проживаете за рубежом.
  2. Патент, ИП или самозанятость: какая форма уплаты налога от сдачи жилого имущества в аренду наиболее выгодна.
  3. Как предпринимателю платить налог со сдачи квартиры.
  4. Какие шаги нужно сделать, чтобы начать уплачивать налог от сдачи квартиры.

1. Заключите договор аренды или наймаК договору необходимо приложить акт сдачи-приема квартиры.

Если договор аренды или найма заключен на срок не менее 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре.

Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.2. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учетЗаполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую либо распечатаете форму с , или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на ». На основании поданной декларации налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате.Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года.

Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.3.

Уплатите НДФЛФорму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом .

В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

  1. Договор найма жилого помещения
  2. Паспорт
  3. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма
  4. Декларация по форме 3-НДФЛ

ДОМ.РФ занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой.

Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды).

Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей.

Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты .Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем как физическое лицо и проживаете в России более 183 дней в году (в течение 12 следующих подряд месяцев), вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.Подтвердить статус налогового резидента можно, если получить специальный документ через ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), чтобы сдавать квартиру, необязательно.

Однако такая возможность есть, и иногда это позволяет оптимизировать налогообложение. Для индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения (УСН) подоходный налог составит 6% от суммы дохода.ИП обязаны ежегодно платить фиксированные взносы на медицинское и пенсионное страхование — с 2020 года они составляют как минимум 36 238 рублей в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей в год.

Это существенно увеличивает итоговую сумму платежей.

Однако предприниматели, которые используют УСН, могут уменьшить налог на сумму страховых взносов за счет налогового вычета — и тем самым списать до 100% налога, если у ИП нет сотрудников, и до 50%, если сотрудники есть. Для этого перечисляйте страховые взносы поквартально до того, как переведете в налоговую авансовый платеж за каждый квартал, а в конце года оформите вычет.Хорошая новость: с 1 января 2020 года можно сдавать квартиру в аренду как ИП, не опасаясь, что придется платить подоходный налог с ее продажи.

Ранее при использовании недвижимости для бизнеса этот налог был обязателен к уплате, независимо от того, как долго квартира находилась в вашей собственности. Закон от 27.11.2018 № 425-ФЗ отменил это требование. Теперь платить НДФЛ с продажи не придется ни физлицам, ни ИП после определенного срока владения квартирой.

Если вы купили недвижимость до 1 января 2016 года, получили ее в наследство, в дар, по договору ренты или в результате приватизации (в любое время), этот срок составляет 3 года.

Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, — 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).Внимание!

Если ваша квартира находится в муниципальной или государственной собственности и вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, вы можете сдать жилье в поднаем только как физическое лицо.

В этом случае вам нужно будет уплатить НДФЛ.Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду.

Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ или налог на имущество.В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать.

Так, патент на сдачу в аренду квартиры площадью 75 м2 недалеко от центра Москвы на весь 2020 год будет стоить 54 000 рублей, а патент на сдачу одной квартиры или дачи в Калужской области — 9 000 рублей.

Налог в этом случае оплачивают двумя платежами: первый должен поступить в течение 90 дней после начала действия патента, второй — в любое время до окончания срока его действия.

Стоимость патента можно рассчитать на .Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.Патентная система налогообложения не позволяет уменьшить сумму налога на размер страховых взносов.

Учитывайте это при выборе оптимальной системы налогообложения для арендодателя.Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого.

Новый налоговый режим, вступивший в силу с 1 января 2020 года, позволяет уплачивать налог на профессиональный доход — 4% в месяц в отношении доходов, полученных от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам и 6% в отношении доходов, полученных от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Такие же правила будут распространяться на арендодателей: ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% — при сдаче ее в аренду компаниям.

Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Правда, этот способ применим только для тех, кто проживает в Москве, Московской и Калужской областях и Татарстане, — только в этих регионах проходит эксперимент.Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов.

Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого. Однако если вы сдаете квартиру в аренду компании и она удерживает с вас НДФЛ, в договор придется внести изменения.

При сдаче квартиры в аренду теперь придется платить налоги

31 августаНедавно в Минстрое произвели определенные подсчеты, в результате которых выяснилось, что около 5,3 миллионов квартир в России сдается в аренду. И практически в 99% случаев такие сделки является «теневыми», «серыми», то есть, владельцы этих квартир не регистрируют сделки аренды и не платят с полученного дохода никаких налогов.

Эксперты полагают, что если из теневой зоны вывести реальный рынок аренды жилых помещений, то в бюджет будет поступать не менее 200 миллиардов рублей дополнительных средств. И именно по этой причине в России было решено ввести систему обязательного онлайн-учета всех сделок по аренде любой недвижимости.

Принять закон о создании и запуске специальной платформы-агрегатора для обязательного учета всех арендных сделок должны уже осенью текущего года, но работать эта платформа начнет в следующем году. И с этого момента регистрация всех арендных сделок станет обязательной для всех граждан.

Попробуем разобраться подробнее в особенностях новой системы учета сделок аренды, и в том, что же ожидает обычных граждан.

На новой платформе будет проводиться регистрация всех сделок по аренде любой недвижимости. Конечно, по утверждению разработчиков, новая платформа будет иметь немало разных сервисов, удобных и нужных для пользователей, однако ее главной целью станет именно регистрация арендных сделок, а также формирование в России цивилизованного и современного рынка аренды жилья.

Отмечается и то, что, благодаря новому порталу, арендодатели смогут самостоятельно выбирать любой, удобных для них налоговый режим.

То есть, можно выбрать общий налоговый режим, УСН, ИП или самозанятость. Подсчитывать сумму налога, который необходимо уплачивать, система будет самостоятельно.

Важно и то, что новая система будет иметь интеграцию со многими важными системами разных сфер, в том числе и с системой ЖКХ, и с налоговой.

Цели называют вполне определенные, однако без лишних слов ясно, что главной целью создания новой системы является не удобство для арендодателей и забота об арендаторах, а получение нового источника дохода для пополнения бюджета. Борьба с теневым сектором экономики в стране ведется уже давно, и методы здесь используются самые разные.

Введение налога на профессиональный доход, как и многое другое, было сделано с этой же целью. Многие эксперты утверждают, что власти очень торопятся с введением в действие этой новой системы учета, так как это может принести в бюджет немалую сумму денег, но и заострять внимание на ее введении они не хотят, так как это может вызвать весьма негативную реакцию у населения страны.

Но при этом на сегодняшний день уже очень многие эксперты высказались о том, что эта новая система на провал обречена изначально.

Причина здесь проста. Рынок аренды жилья в стране можно назвать, наверное, самой «черной» частью экономики, так как здесь нет практически никакого государственного регулирования. И по этой причине данная сфера рынка является и самой гибкой. Конечно, существуют законы, установлены налоги и требования, но положенные налоги при сдаче жилья в аренду платят лишь единицы граждан, и то, чаще всего лишь тогда, когда между арендатором и арендодателем возникает конфликт, решать который приходится через разные инстанции.

А если все «мирно и дружно», то и налоги платить незачем. Конечно, власти пытаются исключить оплату аренды скрытно и наличными деньгами, чтобы увеличить бюджет, но ведь граждане скрывают эту сторону дохода по той же самой причине – чтобы увеличить свой бюджет и повысить уровень жизни. И пока арендаторов и арендодателей все устраивает в их отношениях, ничего изменить не получится.

Многие эксперты согласны с тем, что новая система ничего не исправит и не изменит, и размер теневого рынка аренды жилья не станет меньше до тех пор, пока граждане сами не осознают то, что налоги платить необходимо.

А учитывая, что доходы в стране очень низкие, то надежды на такое «осознание» очень и очень мало. Конечно, в плане введения новой платформы остается еще очень много вопросов. По предварительным данным, разработка этого сервиса потребует серьезных затрат из бюджета — порядка 100 – 150 миллионов рублей, а вот окупятся ли эти вложения – неизвестно.

Если регистрация в системе будет добровольной, то участие в ней примут лишь единицы арендодателей, а все остальные продолжат сдавать жилье по прежней схеме, скрывая доход от государства. Да и принудительная обязательная регистрация мало что изменит.

Особенно сейчас, когда доходы населения сильно снижены и нет никакой уверенности в завтрашнем дне. А что вы думаете по этому поводу?

***** Читайте и другие статьи: ***** Подписывайтесь на канал, ставьте «палец вверх», делитесь статьей с друзьями в социальных сетях! Впереди будет много полезного и интересного))

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2020 году: сколько он составляет, как рассчитать и не платить законно

Договор найма жилья – распространенная гражданско-правовая сделка, в результате которого одна сторона передает другой в пользование жилое помещение за определенную плату.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду и сколько он составляет, давайте рассмотрим этот вопрос сегодня. По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты.

Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность.

Это зависит от размера задолженности перед ФНС. Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

  • НДФЛ для физических лиц.
  • Упрощенное налогообложение.
  • Патентное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант. Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы.

При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%. Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы.

Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля.

Заполнение документа не вызывает сложностей.

В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля. Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории.

Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно.

За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей.

Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей. Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

  1. на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
  2. платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ.

Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей.

Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить. Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы.

Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости. Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя.

Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки. При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение.

Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней.

Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Законно платить налоговый сбор при сдаче жилья можно и при оформлении статуса индивидуального предпринимателя и упрощенной системы налогообложения. В этом случае величина платежа составляет всего 6% от полученных доходов. Помимо него требуется еще вносить пенсионный взнос, размер которого устанавливается для всех ИП одинаковая.

Порядок регистрации и оплаты выглядит следующим образом:

  • Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
  • Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
  • Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.
  • Получение свидетельства о регистрации ИП.
  • Внесение государственной пошлины.
  • Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.

Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал.

Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора.

В результате величина налога снижается. Пример расчета налога за сдачу квартиры по упрощенной системе налогообложения: Жилье сдается за 50 тысяч рублей.

Величина сбора= 50 000х6%х12месяцев = 36 000 за год.

Это только размер налога. К нему еще требуется прибавить пенсионные и медицинские взносы – 32 385 рублей. Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут.

Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей. При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений.

Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию. Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно.

Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

  1. Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
  2. Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
  3. Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.

Важно!

Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры. За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность.

Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей.

Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год. Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду.

Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения.

Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход.

При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  • Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  • Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  • Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия. Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя.

Все зависит от конкретной ситуации.

Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения. Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

  • Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.
  • Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
  • Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент.

Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

Если вам требуется помощь с оформлением документов на квартиру или уплатой налогов, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Оставьте ваши координаты на сайте и мы вам перезвоним.

Также вам будет интересно узнать, . Просим оценить пост и поставить лайк.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+