Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Может ли быть несколько дольщиков на одну квартиру

Может ли быть несколько дольщиков на одну квартиру

Может ли быть несколько дольщиков на одну квартиру

2 дольщика на одну квартиру

здравствуйте. я участник долевого строительства жилого дома.

и есть информация,что при заключении с застройщиком со мной договор, уже был другой собственник этой же квартиры.

возможно ли такое? и как это возможно проверить? 24 Апреля 2015, 18:47, вопрос №817271 Руслан, г. Уфа

    , , , ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 19 ответов 14 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый вечер. В соответствии с ч.1 ст.25.1 Федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

N122-ФЗ от 1997 года, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве (далее по тексту -ДДУ) наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

То есть, у вас в тексте ДДУ должно быть чётко прописано следующее: земельный участок, на котором строится дом, далее, квартира, которую вы должны будете получить после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в том числе её номер, этаж, на котором она расположена, подъезд, количество комнат и площадь (это конкретизирует объект долевого строительства, который должен быть вам передан по заключенному договору).

Далее, обязательно, должна быть государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Данная регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Регистрация осуществляется в течение 18 дней, после которой вы должны получить ДДУ с отметкой регистрирующего органа о регистрации права.

Если у вас есть на руках уже регистрированный договор, то вероятность того, что право на вашу квартиру есть у кого-либо ещё, минимальная. Если у вас есть зарегистрированный договор, то вы можете обратиться в регпалату с заявлением о предоставлении вам сведений о зарегистрированных правах на данный объект. В соответствии ч.3 ст.9 ФЗ N122, к компетенции органов по государственной регистрации в том числе относятся: проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;выдача информации о зарегистрированных правах.

Таким образом после подачи заявления вам должны выдать выписку о зарегистрированных правах на конкретный объект. В том случае, если у вас договор не зарегистрирован, то в срочном порядке идите в регрегпалату и подавайте весь пакет документов на регистрацию соответствующего права, заявление подаётся от обеих сторон по договору. В случае отказа застройщика от регистрации, вы вправе, в соответствии с частью 4 ст.

445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Если будет отказ в регистрации в связи с тем, что на данный объект уже имеется право у 3 лица, то обращайтесь к застройщику за разъяснениями, может произошла ошибка, и затем, если ситуация не прояснится, в прокуратуру.

25 Апреля 2015, 23:05 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 21 Августа 2016, 01:36, вопрос №1351760 12 Августа 2018, 14:02, вопрос №2076390 26 Февраля 2020, 21:00, вопрос №113842 23 Октября 2017, 20:14, вопрос №1789409 18 Июля 2015, 16:47, вопрос №910277 Смотрите также

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

25 апреля 2020В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни.

И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации.

А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель.

Если проще — покупатель и продавец. Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.
Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет. Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора.

Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования. То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель.

Чаще всего первичным покупателем .Девелоперы частных инвесторов не любят. . Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком.

Кому нужна квартира с долгами?Опасность №1. При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян». При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации.

Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки.

Что это было?.Опасность №2. Еще одна история.

Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет.

Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял.

Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке.

Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит.

Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.Опасность №3. Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ.

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика. Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена.

А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили.

Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?.А вот так. Проверять надо за всеми!Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке!

Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Если ДДУ на одного, можно ли оформить собственность на двоих?

Между оформлением ДДУ и получением ключей от квартиры проходит значительное время.

За этот период планы покупателя могут поменяться, он может вступить в брак или развестись.

При желании можно оформить квартиру на одного, даже если ДДУ заключен на двоих, или наоборот – приобрести квартиру на двух собственников. Но если эти перемены связаны с заключением или расторжением брака, нужно учесть также правила раздела собственности между супругами. Если договор долевого участия был оформлен на одного дольщика, а собственность планируется передать двоим, существует две возможности сделать это:

  1. Переоформить договор долевого участия на двоих или нескольких дольщиков;
  2. Оформить право собственности на одного, а затем передать долю новому владельцу.

Чтобы переоформить ДДУ на двоих, необходимо подписать к нему дополнительное соглашение с застройщиком или соглашение об уступке части требований по договору долевого участия второму дольщику.

Такой документ можно подписать только до того момента, когда с застройщиком был подписан акт приема-передачи готовой квартиры. После его подписания считается, что строительство завершено и передача прав по ДДУ невозможна.

Тогда останется только подарить долю в готовой квартире, предварительно зарегистрировав ее на себя. Если квартира приобретена в браке, то права на нее будут иметь оба супруга вне зависимости от того, на кого оформлен договор и зарегистрирована недвижимость.

Это правило применяется во всех случаях, когда супружеская собственность не разделена на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Возможность зарегистрировать квартиру в общую совместную собственность имеют только супруги. Это право оформляется без выделения долей. Недвижимость считается принадлежащей обоим супругам.

Недвижимость в долях может оформить кто угодно, не обязательно состоять в браке. Но перед таким шагом стоит серьезно оценить его последствия.

При пользовании и распоряжении долевой собственностью придется учитывать интересы всех ее владельцев.

Договор долевого участия могут оформить двое или несколько человек. Обычно такой способ применяется, если недвижимость собираются приобрести супруги или другие родственники – брат и сестра, родители и дети и т.п.

Закон не запрещает покупать жилье подобным образом и посторонним людям, не являющимся родственниками (но такие случаи встречаются значительно реже). Чтобы затем оформить недвижимость на одного человека, необходимо действовать в том же порядке, который был описан выше:

  1. Подписать акт приема-передачи и оформить права на оставшегося дольщика.
  2. Договориться об этом с застройщиком до того, как подписан акт приема-передачи готового жилья. Об исключении стороны из договора необходимо подписать дополнительное соглашение;

Случается, что в период между подписанием ДДУ и завершением строительства меняется семейный статус дольщика – он вступает в брак или разводится.

В этом случае получение права собственности будет зависеть от того, когда именно был заключен ДДУ и чьими средствами оплачен.

Перед тем, как оформлять квартиру на себя или на другого человека, необходимо убедиться, что соблюдены все юридические правила передачи имущества (особенно, если ситуация конфликтная, связана с разводом и т.п.). Если ДДУ подписан и оплачен до брака, а квартира получена уже в браке, право на нее может получить подписавший ДДУ супруг единолично. Второй супруг не вправе претендовать на это имущество, если в него не вложены общие средства.

Поэтому нет оснований оформлять на него собственность. Но супруг-дольщик может сделать это по желанию -и в этом случае квартира будет принадлежать им обоим.

В обратной ситуации второй супруг сможет претендовать на недвижимость, купленную в период брака на совместные средства. Даже если супруг-дольщик оформил его на себя, второй супруг может обратиться в суд с требованием о выделении доли.

Подробнее о том, как оформляется квартира по ДДУ в случае или , читайте в других материалах нашего сайта.

Переоформление собственности на квартиру по ДДУ на другого человека имеет много тонкостей, которые невозможно изложить в рамках одной статьи. Обратитесь к юристу и получите консультацию по вашему вопросу, чтобы не потерять свое имущество. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации: Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Двойные продажи квартир: найден способ решения проблемы

Депутаты разработали механизм решения проблемы двойных продаж квартир.

Сама проблема тянется из нулевых, когда рынок не был урегулирован.Проблема обманутых дольщиков до сих пор остается одной из самых острых тем строительного рынка жилья. Несмотря на то, что в последнее время контроль над застройщиками растет, число пострадавших участников долевого строительства пока не сокращается. Многие проблемы тянутся еще с начала 2000-х годов, одна из них – двойные продажи.На прошлой неделе в Госдуму был внесен законопроект, который должен решить проблему двойных продаж квартир в новостройках.

Документ уточняет, кому достанется квартира, а кому денежная компенсация, если застройщик продал недвижимость несколько раз. Так, по словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева (один из инициаторов проекта), квартиру получат люди, чей договор долевого участия (ДДУ) зарегистрирован первым в едином государственном реестре прав (ЕГРН), денежное возмещение получает тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.Также законопроект предполагает создание в регионах фондов для достройки проблемных жилых объектов, которые будет финансироваться Фондом защиты прав дольщиков. Помимо этого, предлагается передать в Компенсационный фонд ранее уплаченные застройщиком страховые премии, и разрешить использовать материнского капитала при приобретении жилья по через эскроу-счета.Стоить отметить, что сами покупатели квартир с двойными продажами получили официальный статус пострадавших участников долевого строительства относительно недавно.

В начале прошлого года Минстрой РФ предложил расширить круг лиц, которые могут претендовать на статус обманутого дольщика (и поддержку государства), включив туда граждан, которые пострадали в результате двойных продаж.Сама проблема двойных продаж тянется из нулевых – когда рынок был не урегулирован, говорят эксперты.
В начале прошлого года Минстрой РФ предложил расширить круг лиц, которые могут претендовать на статус обманутого дольщика (и поддержку государства), включив туда граждан, которые пострадали в результате двойных продаж.Сама проблема двойных продаж тянется из нулевых – когда рынок был не урегулирован, говорят эксперты.

Ситуация имела место быть в 2000-х годах, когда сведения в Росреестр толком не вносились, а работа застройщиков почти не регулировалась, поясняет старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский.Например, я строю дома на десять квартир.

Допустим, мы заключаем с вами договор на десятую квартиру, и я обещаю через три дня подать документы в Росреестр.

Но в этот же день ко мне приходит еще один человек, и я продаю ему ту же самую квартиру, пообещав оформить ее через три дня. Таким образом, одну и ту же квартиру я продаю два раза.

Сейчас это сделать практически невозможно, потому что сделки сразу регистрируются в Росреестре, отмечает юрист.До вступления в силу 214-ФЗ о долевом строительстве двойные продажи были насущной проблемой рынка новостроек, подтверждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По факту еще не построенная квартира продавалась чаще всего путем заключения предварительного договора – такие договоры не подлежали обязательной государственной регистрации. «Использовались и вексельные схемы: на сумму, равную стоимости квартиры, человек покупал у строительной компании ценную бумагу – вексель, по сути добровольно кредитуя застройщика и рискуя потерять вложения при банкротстве компании.

Недобросовестные застройщики могли на одну квартиру заключить несколько договоров или продать больше векселей, чем построили квартир», — рассказывает Ирина Доброхотова.Иногда двойные продажи возникали по ошибке – например, в процессе строительства проект менялся, но искать правду покупателям приходилось через суд.

Не всегда эту правду удавалось найти, особенно если компания банкротилась и исчезала.Сами риски двойных продаж больше присущи рынку новостроек, нежели вторичному рынку жилья, отмечает член Ассоциации юристов России, партнер юридической компании «Юристъ» Асия Мухамедшина. Это может показаться алогичным, так как квартира в новом доме должна быть «юридически чистой», но как показывала практика, это далеко не всегда так.
Это может показаться алогичным, так как квартира в новом доме должна быть «юридически чистой», но как показывала практика, это далеко не всегда так. В основном двойные продажи недвижимости – следствие намеренного мошенничества.

Крайне редки случаи двойных продаж в результате халатности застройщика, технических ошибок, отмечает юрист.Закон о долевом строительстве полностью решил проблему именно двойных продаж, так как законно продавать недвижимость в строящемся доме стало возможно только путем заключения договора долевого участия (ДДУ), который подлежит государственной регистрации. Любой дольщик может получить сведения из Росреестра о регистрации своего договора, отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».Однако, проблема двойных продаж не изжила еще себя и продолжает существовать до сих пор. «К сожалению, двойная продажа квартиры от застройщика не ограничивается единичными случаями.

Например, к нам в компанию обратился представитель инициативной группы обманутых дольщиков, где жертвами двойных продаж стали более тысячи человек», — говорит Асия Мухамедшина.Поэтому, чтобы не стать жертвой мошенников, перед заключением сделки необходимо досконально изучить всю документацию и проверить, не наложено ли на отчуждаемую недвижимость обременений, советует юрист.

Также следует обратить внимание на стоимость объекта, если она значительно занижена, то, скорее всего, есть какой-либо подвох.

Покупая жилье в новостройке, лучше заключать договор долевого участия, так как он подлежит обязательной госрегистрации и снижает риск двойных продаж.

При необходимости можно обратиться к специалистам, которые проведут проверку и помогут в сборе документов.Однако, если ситуацию с двойными продажами все же не удалось избежать, тогда придется обращаться в суд.Преимущество при возникновении такой ситуации имеет тот, чья сделка была зарегистрирована в Росреестре, отмечает Олег Хмелевский.

При необходимости можно обратиться к специалистам, которые проведут проверку и помогут в сборе документов.Однако, если ситуацию с двойными продажами все же не удалось избежать, тогда придется обращаться в суд.Преимущество при возникновении такой ситуации имеет тот, чья сделка была зарегистрирована в Росреестре, отмечает Олег Хмелевский.

Если получилось так, что в Росреестре никого не было, то преимущество имел тот, кто раньше вступил во владение – заехал в квартиру, либо по дате заключения договора – у кого он был заключен раньше. Если и этого нельзя было установить, то квартира отходила тому, кто первый предъявил иск.

Те покупатели, которым была продана квартиры после, могли обратить в суд и требовать возмещения убытков со стороны застройщиков. Но, как правило, если двойные продажи имели место быть, то взыскать деньги с застройщика было практически невозможно, и в итоге кто-то оставался ни с чем.Эксперты поддерживают идею парламентариев относительно двойных продаж, предлагаемый механизм поможет защитить права дольщиков. Кроме этого, предстоящий переход на новую модель финансирования жилищного строительство должен максимально обезопасить покупателя квартир в новостройках от всяческих рисков, в том числе, двойных продаж, считают эксперты.Теперь в ДДУ будет указан способ расчета с застройщиком – путем открытия эскроу-счета в банке и дальнейшие условия по раскрытию счета.

Поэтому можно сказать, что эскроу-счета защитят и от двойной продажи, и от нецелевого использования средств: если что-то пойдет не так, и квартира не будет передана клиенту, банк вернет деньги, поясняет Ирина Доброхотова.Также эскроу лишит застройщика самой мотивации использовать подобные схемы, так как получить деньги от банка он не сможет, да и вообще, скорее всего, больше не сможет заниматься строительством, если вдруг такая попытка обнаружиться.

Двойные продажи квартир в новостройках

Двойные продажи квартир – это последствия намеренного мошенничества или результаты преступной халатности уполномоченных должностных лиц и организаций партнёров, представляющих интересы застройщика.Осуществляется в сторону участников (ДДУ) и отличается наличием (отсутствием) преступного умысла. Регулируется основаниями Гражданского законодательства, иногда – Уголовного права, а так же положениями .По преимуществу возникает в качестве неожиданного официального известия о том, что квартира, за которую дольщик вложил установленную сумму денег, принадлежит третьему лицу.То есть – ему незаконно продана квартира, принадлежащая правообладателю. В то время как при покупке, уполномоченное должностное лицо гарантировало чистоту сделки, подтверждая сказанное демонстрацией документации.

Правоустанавливающий договор на жильё в наличии, но сам объект имеет виртуальный характер.Если оформить контракты на приобретение объекта нескольким претендентам, то зарегистрировать право собственности допустимо только для того участника, который обратился первым из всех, согласно положениям Федерального Закона от 27.07.97 г., за № 122-ФЗ. Оставшимся претендентам придётся отстаивать права в суде.Владелец документации остаётся перед лицом неумолимых обстоятельств, которые зависят не только от степени его удачливости и объективных сил, повлиявших на потерю денег и ожидаемой недвижимости.Во многом ситуацией руководит добросовестное и ответственное отношение к производству документации и условиям произведения выплат самим участником долевого строительства.Содержание:Этот противозаконный вид деятельности возникает в результате преступного сговора группы лиц, намеренно лишающих граждан финансовых вложений, переданных застройщику для приобретения жилья.Иногда связан с , допущенной в документации по халатности уполномоченных лиц.Риски повторного сбыта квартиры обусловлены заключением предварительных договоров гражданстко-правового характера:

  1. ДДУ;
  2. .
  3. (ПДКП);
  4. контракта, заключённого с ;

Специфика предварительных договоров такова, что они не проходят регистрацию в записях государственного кадастра недвижимости (ГКН). На этом основании они не регистрируются нигде, кроме учредителя, предоставляющего жильё и оформляющего выдачу квартир.При условии, что застройщик или его представитель развернули серую схему с целью преступной наживы за счёт дольщиков, они стремятся принимать взносы по ПДДУ.

Такое действие не даёт дольщику права требования объекта недвижимости по условиям предварительного договора.

Он имеет юридическую силу только до момента заключения основного.Основной ДДУ, который проходит регистрацию и учитывается в сведениях ГКН, допускает инвестирования строящегося жилья.Если ситуация с выдачей основного документа затянулась настолько, что граждане утратили бдительность, посредник выдаёт постоянный договор одному из участников. Зарегистрировав его, тот становится претендентом на недвижимость.Оставшиеся граждане, не получившие права регистрации имущества, становятся пострадавшими от недобросовестных действий строительных компаний.Граждане, уплатившие цену помещения по одному из предварительных договоров, иногда даже не догадываются о том, что нарушили регламент собственных имущественных прав.

Такие нарушения встречаются по преимуществу в новостройках, но так же имеют место на вторичном рынке.Ситуации, в которых накладка при продаже произошла из-за допущенной ошибки, исправляются застройщиком.Если ошибочные действия привели к нарушению прав инвесторов при проведении продаж жилья, оно потребует восстановления за счёт компании, допустившей небрежность в оформлении сведений. Но здесь платежи вносятся только на основании , которой является основной ДДУ.Намеренные противозаконные действия нередко проводятся в преддверии , занимающейся сбытом недвижимости. По преимуществу, оставшийся в плачевном положении застройщик, в итоге так же становится банкротом.Причинно-следственную связь умысла застройщика и его сговора с группой мошенников, проследить достаточно сложно.

Но лица, выплатившие деньги по основному договору, сумеют их взыскать, в отличие от тех, кто инвестировал в предварительные контракты.Такие действия распространены и при покупке жилья на вторичном рынке, после и заселения дома жильцами.Иногда злоумышленники заключают одновременно несколько договоров имущественной сделки, получают половину денежных средств и договариваются о встрече в кадастровой палате. На приходят только обманутые граждане.

Если регистрационная палата или многофункциональный центр отказали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистрирован за третьим лицом, требуется:

  1. Запросить выписку из ГКН о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами.
  2. В официальной письменной форме обратиться к руководителю компании застройщика о том, что квартира продана третьим лицам.
  3. Получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.

Если разговоры с виновной стороной ограничиваются обещаниями, без предоставления официальных бумаг, следует отправить заказное письмо с уведомлением о получении, в котором высказывается претензия и обещание обратиться в суд.После получения письменного документа с отказом восстановить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного календарного месяца после оповещения под роспись или заказным письмом, если не было ответа – подать иск.С иском обратиться в арбитражный суд того района, в котором находится учредитель застройщика и предоставить суду документацию, отражающую гарантии, данные застройщиком на покупку квартиры.Если среди дольщиков нашлись другие пострадавшие, целесообразно объединить исковые требования.По решению суда, если действия покупателей признают добросовестными, застройщику придётся возместить нанесённый ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей новостройке.Кроме этого, в ведении суда окажется установление причин повторной продажи квартиры. Если инцидент основан на ошибке, ответчик понесёт гражданскую ответственность, которая допускает взыскание штрафных санкций за просрочку предоставления объекта, и даже – возмещения морального вреда за доставленные переживания (см.).Если суд установит намеренные мошеннические мотивы ответственного лица или группы лиц – вопрос попадёт под юрисдикцию уголовного законодательства.В этом случае нарушителям грозят не только штрафные санкции, но и перспектива получения наказания в виде лишения свободы.

По преимуществу лица, попавшие в обозначенную ситуацию, в той или иной степени проявили халатность к собственным имущественным правам, что привело к провокации неправомерных действий со стороны учредителя.Для того чтобы вложенные инвестиции не пропали, в первую очередь требуется следовать правилу: уплачивать положенные взносы только по основному договору имущественной сделки, подготовленному для .Кроме этого целесообразно:

  1. Инвестировать деятельность компаний, зарекомендовавших себя на рынке строительных услуг.
  2. Не вносить деньги без предварительного знакомства с документацией компании и без составления правоустанавливающих документов.
  3. Проверять подлинники правоустанавливающих бумаг у продавца недвижимости, не заключать договор на основании предъявленных копий.
  4. При покупке на вторичном рынке получить выписку из ГКН об отсутствии залогов и иных обременений (см. ).
  5. Деньги вносить перечислением, с сохранением чека или передавать под , в присутствии третьих лиц.

Кроме этого, целесообразно провести .

В этом случае появятся дополнительные стопроцентные гарантии на возврат денежных средств в случае обстоятельств, связанных с накладками при продаже.Затраченные на страхование средства, которые ориентировочно составят 1-1,5% стоимости недвижимости, в условиях форс-мажора помогут сохранить остальные вложения.В любом случае не лишним будет обратиться за консультацией к юристу, имеющему опыт работы на рынке недвижимости и ориентирующемуся в специфике проведения двойных продаж и видах защиты граждан от данных нарушений их имущественных прав.

Двойная продажа квартиры, или Как избежать мошеннических сделок

Оглавление: Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры.

Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов. Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день.

Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (). Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым.

Остальным претендентам в регистрации будет отказано. Важно! Отстаивать свои интересы могут только лица, заявившие о себе в суде.

Право на собственность теряется, если обманутый покупатель поздно обратился в суд. Двойная продажа квартиры на вторичном рынке может быть исключена:

  1. при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
  2. при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.

Двойная продажа квартиры в возможна по ряду причин:

  1. Мошенничество контрагента.

    Заключается в реализации прав на один объект нескольких лиц. В качестве яркого примера является заключение предварительного договора на долевое участие с несколькими претендентами.

    В этом случае посредник получает деньги от каждой стороны и не спешит заключать с ним основной документ на долевое участие в строительстве. Сделки по предварительному договору участия в строительстве, по ЖСК, уступке права требования не регистрируются в Росреестре.

    Иногда о факте двойной продажи инвестор узнает спустя несколько лет.

  2. Мошенничество застройщика. Компании, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут прибегнуть к этой недобросовестной уловке. Собрав деньги с дольщиков, она попросту реализует механизм искусственного банкротства.
  3. Ошибка.

    Ошибки технического характера имеют место быть в эру развития информационных технологий. Чтобы сохранить свою репутацию застройщик всегда находит компромиссное решение.

Важно!

Собственником жилья является лицо, которое первое зарегистрировало документы в Росреестре.

Остальные должны отстаивать свое право через суд, в регистрации им будет отказано.

  • Осуществлять покупку квартиры только в домах, где продажи ведутся по нормам 214-ФЗ. Закон «О долевом строительстве» предполагает обязательную регистрацию .
  • Будьте бдительны при приобретении жилья по цене ниже рыночной.
  • Соберите информацию о посреднике, реализующему квартиры, уточните его право на эту процедуру у застройщика.
  • Сотрудничайте только с . Факт двойных продаж серьезно ударит по репутации застройщика, поэтому крупные компании не прибегают к подобным уловкам.

Немедленно обращайтесь в суд. Существуют исключения, по которым право на квартиру получает лицо, которое первое обратилось в судебные органы.

В этом случае органы власти руководствуются Письмом Президиума ВАС РФ № 126

«Обзор судебной практики по вопросам, связанным с истребованием имущества из незаконного владения»

. Это возможно, если первая сторона оплатила ДДУ и зарегистрировала его в Росреестре, а затем на некоторое время исчезла.

При повторной продаже объекта вторая обманутая сторона может обратиться в суд и выиграть дело.

Для этого достаточно соблюдения следующих условий:

  1. второй покупатель признан добросовестным.
  2. вторая сторона не была осведомлена на момент совершения сделки о факте продажи объекта;
  3. первая сторона бездействовала и не принимала никаких мер для защиты собственных интересов;
  1. возмещение морального ущерба и упущенной выгоды.
  2. возврата всей суммы, оплаченной по договору;
  3. компенсацию убытков, понесенных в результате мошеннической схемы;

В некоторых случаях возможно доказать, что упущенная выгода и понесенные убытки сопоставимы со стоимостью объекта недвижимости. Судебная статистика такова: убытки в размере стоимости неполученного жилья взыскиваются в 82 случаях из 100.

Исключение составляет Москва — здесь доказать свое право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой сделки, удается в 48 случаях. Иногда суд занимает позицию застройщика.

Например, если дольщик идет на заведомо рискованную сделку — приобретение недвижимости по цене ниже рыночной в регионе.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим способом защиты от мошеннических схем является страхование сделки. Эта процедура платная, ее стоимость составляет до 3% от суммы сделки. Однако страховая компания гарантировано проверит юридическую чистоту такого соглашения и исключит вероятность двойной продажи и других уловок аферистов.

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Последнее обновление: 07.08.2019 В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий?

Как быть, если это уже произошло? Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель.

Если составлен грамотно и организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру. А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей. Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке. Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке.

Что это значит? Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  1. Договор уступки прав требования на квартиру.
  2. Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  3. Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  4. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь (подробнее о нем – см. по ссылке). Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь и на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска двойной продажи квартиры Застройщиком.

Рассмотрим эти случаи подробнее. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты ( ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота ( ФЗ-214). Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о и (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой.

В смысле – квартирами в строящемся доме.

Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к.

и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации. Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями. Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства.

А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору).

Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя. Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ.

Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости. Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

при покупке квартиры – как это происходит?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд.

Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее.

Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами.

Без здесь, конечно, не обойтись. Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира ( «Обзора судебной практики…»). Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см.

такой пример ). Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки. – основные правила. Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  1. компенсацию упущенной выгоды.
  2. возмещение стоимости договора;
  3. компенсацию морального вреда;
  4. компенсацию убытков;

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может , как это сделать – см.

по ссылке. То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ. Владеешь квартирой? Не забудь про . Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см.

по ссылке. Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2020 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через (, ФЗ-175 от 01.07.2018). Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к.

контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+