Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Способы управления многоквартирными домами

Вместе с правом иметь собственное имущество, физические и юридические лица обязаны содержать его в надлежащем состоянии с тем, чтобы эксплуатация этого имущества не нанесла вред состоянию здоровья или собственности как самого владельца, так и других лиц. Для этого совместная собственность подлежит постоянному управлению.

В ЖКХ под понятием управление жилым помещением подразумеваются действия, нацеленные на создание благополучной и безвредной обстановки проживания граждан, куда входит содержание общедомовой собственности, включает решение вопросов эксплуатации систем коммуникаций и оказания коммунальных услуг. Существует несколько способов управления МКД.

Суть, правовую базу, порядок реализации, положительные и отрицательные стороны, особенности каждого варианта управления рассмотрим подробнее.

Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15 мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс.

Согласно статьи, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью.

Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ. Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время.

Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч.
Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч.

4 ст. 161 ЖК РФ). Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно. Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир.

При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров. Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени.

На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома. Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников. Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.

Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации. Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени. На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно.

В больших домах такой способ эксплуатации невозможен, к управлению придется привлечь юридическое лицо.

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью.

Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра.

В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата.

При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура.

УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений. Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса.

Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя. Плюсы ТСЖ:

  1. при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
  2. низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
  3. более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
  4. прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами
  5. высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества

Минус ТСЖ:

  1. низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании
  2. низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
  3. высокие расходы на аппарат управления
  4. отсутствие собственной материальной базы

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом. Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов.

Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

  1. финансовая устойчивость
  2. высокая компетентность штатных специалистов
  3. высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями
  4. собственная материальная база

Минусы УК

  1. непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами
  2. высокие тарифы
  3. медленная реакция на изменения происходящие с домом
  4. более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
  5. низкое качество обслуживания

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени.

Все это не располагает к подобному выбору. Плюсы:

  1. каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам
  2. низкие сметы на выполнение всех работ
  3. техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
  4. нет расходов на управленческий аппарат

Минусы:

  1. невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт
  2. нет единого ответственного по какому-либо из вопросов
  3. низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
  4. очень низкая управляемость

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений.

После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию.

За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  1. владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  2. отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
  3. отсутствует договор с УК

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней.

По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов. Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания.

Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов. Для изменения инициативной группой организуется голосование, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проголосовало не менее 50% собственников.

Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд. Решение общего собрания владельцев, особенно по повестке требующей подтверждения законной силы, необходимо надлежащим образом оформить протоколом. Проводится оно в очно-заочной форме.

Важно знать, что включается в перечень обязательных параметров протокола.

Необходимо содержание следующих позиций:

  1. номер, дата, количество собравшихся, точный адрес объекта
  2. решение по каждому из вопросов повестки с указанным число голосов «за», «против»
  3. Дополнительно прописывается утверждённое решение
  4. подписи уполномоченных лиц (председатель, секретарь)
  5. повестка дня с перечнем вопросов

Образец Собственникам жилья любого МКД важно иметь понятие об управленческих функциях, порядке их осуществления.

Выбор предстоит делать каждому. Подходить к процессу принятия решения необходимо взвешенно и серьезно, так как нет ничего более важного, чем те условия в которых мы живем.

Оценка статьи:

(голосов: 1, средняя оценка: 5,00 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Способы управления многоквартирным домом

14 февраля 2018Управление многоквартирным домом требует не только усилий и вкладов на ремонт и обслуживание, но и владения основами юридических знаний. Существует законы, касающиеся ЖКХ, и их численность ежегодно растет. Трудно понять, что в этом потоке информации важно, а что нет, но это следует знать для отстаивания интересов жителей больших домов, а жизнь в них значительно различается от жизни в личном доме.

Чтобы решить проблемы в МКД, требуется регулярно собираться владельцам квартир, а способ управления многоквартирным домом выбирается жителями.Согласно статьи 161 ЖК РФ есть три формы управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное;
  2. управляющей компанией.
  3. управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК;

Они имеют как преимущества, так и недостатки. Это зависит от ситуации, которая сложилась в конкретном случае и от выбора собрания собственников.

Виды друг от друга мало чем отличаются, каждый из них может быть выгодным и обеспечивающим права владельцев жилья. Жилищное законодательство четко определяет меру вины за промахи руководящего лица компании, которая осуществляет управление многоквартирными домами.

В любом случае жильцов обеспечивают и снабжением водой, и отоплением, и обслуживанием лестничных площадок и близлежащей территории. Также необходимо оповещать граждан о действиях и планах управляющей организации.Одновременно и простейший, и сложнейший вид организации обслуживания дома – это непосредственная форма управления. Такой вид возможно вводить исключительно в маленьких зданиях, где насчитывается не больше тридцати квартир.

Поэтому такие способы управления многоквартирным домом невозможны в крупных домах, в них выбираются другие способы.

Это делают, чтобы затраты на организацию обслуживания, ремонта несли обладатели жилья.Взносы за ЖКУ вносят жители, несмотря на то, владеют они квартирой в здании или арендуют ее.

К минусу этого вида относится то, что ответственность поделена на всех жильцов, а спросить за огрехи не с кого. В таких случаях по уголовному или административному кодексу не понесет наказание никто. При выявленных нарушениях у местных органов власти требуют провести аукцион для выбора управляющей компании.Но такое возможно лишь при действительных нарушениях, которые мешают жить в здании.

А когда владельцам квартир подходит непосредственная форма, то услуги от компаний, поставляющих ресурсы, оплачиваются ими напрямую.

Также проблемы по вывозу мусора, уборке лестничных площадок и решаются правообладателями жилья. Если всех это устраивает, то это лучший способ.При этом главное – это по правилам устроить собрание владельцев, остановить свой выбор на подходящей форме и без ошибок заполнить протокол.

А если существуют разногласия по проблемам обслуживания в МКД, то лучше подписать контракт с управляющей организацией, которая проведет нужные работы.Главным плюсом такой формы управления заключается в том, что хозяева жилья не несут ответственность за деятельность управляющей компании, а все услуги, которые она предоставляет, выполняются ей полностью. Также владельцы квартир не отвечают за неуплату взносов за ЖКУ другими жителями дома.

А собственники жилого здания при этом сами выбирают управляющую организацию, напрямую, без посредников. В такой ситуации они не платят за услуги и работы, которых нет в договоре.Но у такой формы правления есть и минусы:

  1. составленный договор на предоставление услуг, например, вывоз мусора, должны подписать не менее пятидесяти процентов владельцев квартир. Если нет такого количества подписей, то договор признается недействительным.
  2. из бюджета не выделяются средства на ремонт;
  3. как уже писалось выше, никто не контролирует проводимую работу, так как в законе нет «рычагов» для проверки;

Хоть услуги на поставку ресурсов и обслуживание недорогие, ремонт (внеочередной и капитальный) будет стоить недешево. К тому же, собственники никак не влияют на поставщиков услуг.Различий управления многоквартирным домом ТСЖ и ЖСК нет никаких.

Для реализации правления созывают собрание не менее двух раз в год и избирают председательствующего и правление. На председателя возлагают обязанности по организации сервиса следующих услуг:

  1. оказание ЖКУ;
  2. уборку территории;
  3. внеочередной и капитальный ремонт.
  4. вывоз мусора;

По закону за это несут ответственность правление и председательствующий, ведь на них остановили свой выбор голосующие.

Если этого не происходит, то , который контролирует компании. За свою деятельность председатель получает деньги, поэтому должен полностью вкладываться в свое дело.Различие между ТСЖ и ЖСК только единственное – ЖСК организуют в здании, которое возведено на деньги жителей. Граждане могут в многоквартирном доме или на управление управляющей организацией, а вот вернуться назад на форму управления домом ЖСК уже не выйдет.
Граждане могут в многоквартирном доме или на управление управляющей организацией, а вот вернуться назад на форму управления домом ЖСК уже не выйдет. Поэтому перед сменой формы следует взвесить плюсы и минусы.ТСЖ организуют в любом жилом доме или комплексе зданий, объединенных общими коммуникациями.

Если большей части жителей не подходит эта форма, то на совете избираются управляющие компании, специализирующиеся на выполнении подобных работ.Когда в МКД отсутствует достойный активист, который будет за это отвечать, но вносить изменения в вид управления многоквартирным домом жильцы не желают, то ТСЖ или ЖСК находят управляющую организацию и подписывают с ней соглашение на оказание ЖКУ, а форма управления многоквартирным домом остается прежней.Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны. Подобная форма выгодна по многим причинам:

  1. Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
  2. Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.
  3. Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.

Перед тем как это сделать, следует провести собрание владельцев квартир и большим количеством голосов выбрать подходящую форму. На совете также решают, какую сумму вносить за ремонт, содержание и обслуживание жилого здания, как использовать нежилые помещения и близлежащую территорию.

Все насущные проблемы также выносятся на обсуждение.Заключение такого договора служит основанием для проведения работ по обслуживанию и управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья и управляющей компанией. При составлении следует подробно изучить пункты соглашения и только после подробного ознакомления его подписать.

Выполняя работу, управляющая организация соблюдает действующее законодательство и заключенный контракт. Поэтому рекомендуется четко излагать требования в договоре, чтобы избежать разночтений.Управляющую организацию постоянно проверяют как , так и сами обладатели жилых помещений. Владельцы квартир могут жаловаться на ненадлежащий сервис управляющей организацией, и она выполнит требования по предоставлению ЖКУ согласно жилищному законодательству.После заключения договора с хозяевами квартир, управление жилым многоквартирным домом управляющей организацией возлагается на ее плечи, она предоставляет услуги, проводит ремонтные и прочие работы.

В обязанности компании входит содержание домового и придомового имущества в подобающем виде и его соответствие техническим стандартам и условиям.

Эти условия можно найти в российском законодательстве, которое обеспечивает целостность и сохранность жилого здания.При подписании договора надлежит удостовериться, что в него вписаны требования по обслуживанию и управлению многоквартирным домом. Это нужно, чтобы жизнь в нем была комфортной.

В форме договора видно, как его правильно составлять и какие подписи требуются для того, чтобы признать его законным. При оспаривании решения только этот документ обладает силой.О порядке можно прочитать в правилах по реализации управления многоквартирного дома. Это есть в постановлении номер 416 Правительства РФ от 15 мая 2013 года.

Это есть в постановлении номер 416 Правительства РФ от 15 мая 2013 года.

В этом документе установлены параметры управления многоквартирным домом, запросы к управляющим организациям, их права и обязанности по отношению к владельцам.Также там можно узнать о том, как хранить техдокументацию и как отправлять ее в управляющую компанию, которую выбрали на смену действующей организации, как составлять договор на оказание услуг ЖКХ.

Управляющая организация информирует всех собственников о том, что она сделала, планах по предстоящим работам, предлагает тарифы на коммунальные услуги, организовывает аварийные и диспетчерские пункты.Сегодня на территории страны действует закон (статья 192 ЖК РФ) о лицензировании, который введен относительно недавно. В нем оговорено, что . Такое нововведение принято после многих выявленных нарушений у компаний, которые недобросовестно выполняли свою работу.

После жалоб собственников квартир такие организации лишают лицензии и лишают пожизненно на проведение работ по оказанию услуг жителям многоквартирных домов. Также это сделано для того, чтобы несколько жилых зданий не могли управляться одной управляющей организацией.Чтобы получить лицензию на управление многоквартирным домом, управляющая организация обращается в Госжилинспекцию с заполненным заявлением. После этого ее экзаменуют в лице руководителя, а затем, если экзамен сдан, УО платит госпошлину.

Это все, что нужно от нее для получения лицензии.Когда управляющая организация не соответствует требованиям владельцев жилых квартир, и на нее поступает много жалоб, то Госжилинспекция отзывает лицензию или вычеркивает многоквартирный дом из перечня зданий, входящих в список домов, которые нужно контролировать. Такие нововведения помогают сделать управление МКД предельно ясным и видимым любому собственнику.

Как управлять многоквартирным домом?

О компании 1С-Рарус

Главная Список статей Поделитесь ссылкой с друзьями: Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более).

У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством. В состав многоквартирного дома входят:

  1. иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки),
  2. нежилые помещения,
  3. инженерные системы и коммуникации.
  4. жилые помещения (квартиры/комнаты),

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность.

Дольщиками выступают собственники помещений. Как осуществляется управление многоквартирным домом Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща.

Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД. Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом?

В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

  1. создание удобных условий для проживания жильцов;
  2. обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом;
  3. предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии.

В это понятие входит:

  1. состояние мест общего пользования внутри МКД;
  2. порядок на прилегающей территории;
  3. и другие функции.
  4. заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  5. состояние технических систем здания;
  6. контроль коммунального обеспечения МКД;

Способы управления многоквартирным домом Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования.

Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью.

Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

  1. передача дома в управляющую организацию.
  2. непосредственное управление собственниками;
  3. создание ТСЖ или жилищного кооператива;

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ. Выбор способа управления зависит от:

  1. отношений с ресурсоснабжающими организациями;
  2. наличия приборов учета;
  3. платежеспособности собственников;
  4. количества квартир в доме;
  5. и прочих факторов.

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

  1. своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги.

  2. иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ. Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы.

Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД.

Тому есть несколько причин:

  1. управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК;
  2. УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения;
  3. УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании.

Выбор утверждается большинством голосов.

Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД. Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается.
Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается.

Стоимость услуг прописывается в договоре управления.

Она включает в себя:

  1. оплату коммунальных услуг,
  2. ремонтные и строительные работы,
  3. поиск подрядчиков,
  4. и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами.

Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

  1. подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;
  2. оплатить государственную пошлину.
  3. сдать экзамен руководителю управляющей организации;

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД.

Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами.

Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления.

Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД? Управляющая компания обязана:

  1. соблюдать правила и нормы по управлению МКД.
  2. обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;
  3. в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

В первую очередь, необходимо заключить договор управления.

Это обязательный документ в работе УК.

Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания. На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ.

Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД. В договоре управления необходимо указать:

  1. описание общего имущества МКД;
  2. перечень коммунальных услуг и их стоимость;
  3. адрес дома;
  4. цену договора;
  5. порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.
  6. список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет. Образец договора управления многоквартирным домом Порядок управления многоквартирным домом Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками. Порядок управления предполагает:

  1. установление тарифов на содержание и ремонт жилья;
  2. прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома;
  3. заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;
  4. работу аварийно-диспетчерской службы.
  5. раскрытие информации о деятельности УК;

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом. Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ

«Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом»

.

Эти Стандарты определяют:

  1. правила осуществления деятельности по управлению МКД;
  2. обязанности должностных лиц;
  3. управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

  1. Правила предоставления коммунальных услуг;
  2. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416;
  3. Гражданский Кодекс РФ (часть 1, часть 2, часть 3);
  4. Жилищный Кодекс РФ;
  5. Договор управления многоквартирным домом.
  6. Правила содержания общего имущества в МКД;

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

  1. определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;
  2. искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;
  3. вести контроль денежных средств;
  4. тщательно следить за состоянием имущества МКД;
  5. информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;
  6. фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;
  7. организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована.

Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Дата публикации материала: январь 2017. Вам также может быть интересно:

  1. Как формируются тарифы ЖКХ
  2. Управляющая компания ЖКХ – что это такое?
  3. Реформа ЖКХ: история запуска программы и тенденции развития

Дополнительные продукты ЖКХ:

  1. Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
  2. Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
  3. Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Продукты

  1. Аренда 1С
  2. Программы 1С
  3. Программы для ЖКХ
  4. 1С-Битрикс
  5. Мобильные приложения

Услуги

  1. Установка программ 1С
  2. Разработка
  3. 1С-Отчетность
  4. ИТС
  5. Индивидуальные услуги
  6. 1С: Контрагент

Поддержка

  1. Обновление 1С
  2. Релизы
  3. База знаний
  4. Сопровождение
  5. Новости
  6. Статьи о ЖКХ

Другие программные продукты 1С-Рарус О нас

  1. Отзывы
  2. Статусы и лицензии
  3. О компании
  1. vdgb_sale, otr_sale
  2. Контакты
  3. + 7 (495) 777-25-43 + 7 (836) 249-46-89

Подпишитесь на полезные статьи и важные новости: Присоединяйтесь: Поделитесь ссылкой с друзьями: Заказать обратный звонок

  1. vdgb_sale, otr_sale
  2. + 7 (495) 777-25-43 + 7 (836) 249-46-89
  3. Контакты

Заказать обратный звонок Подпишитесь на полезные статьи и важные новости: Присоединяйтесь: Поделитесь ссылкой с друзьями: © «Тиражные решения 1С-Рарус» 1994-2020 (Все права защищены) Ранее мы размещались на сайте https://www.vdgb-soft.ru Работает на «1С-Битрикс: Управление сайтом»

РЕКОМЕНДАЦИИ СОБСТВЕННИКАМ. Ч.1 Способы управления МКД, условия договора управления.

3 сентябряРЕКОМЕНДАЦИИ СОБСТВЕННИКАМ.1.1.

Согласно требованиям ЖК РФ собственники в МКД (многоквартирного дома) обязаны выбрать один из следующих способов управления МКД:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией.2.2. В соответствии с требованиями ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, деятельности по управлению МКД.2.3.

Настоящие рекомендации рассматривают условия выполнения работ и оказания услуг по содержанию, ремонту общего имущества МКД и управлению МКД в случае выбора управляющей организации в качестве способа управления.2.4.

Для выполнения вышеуказанных задач и формирования взаимоотношений между собственниками в МКД и управляющей организацией заключается договор управления МКД.2.5. Договор управления МКД заключается в письменной форме между собственниками помещений в МКД с одной стороны и управляющей организацией с другой, путем составления одного документа, подписанного сторонами.Вопрос о месте хранения договора управления и порядка ознакомления с ним рекомендуется определять в качестве отдельного вопроса в повестке решения общего собрания собственников в МКД.2.6.

Существенные условия договора управления МКД определены ЖК РФ.- адрес МКД;- состав общего имущества в МКД;- перечень и периодичность услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и порядок его изменения;- перечень коммунальных услуг, которые представляет управляющая организация гражданам;- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (включая условия изменения размера данной платы на очередной финансовый год), а также порядок внесения такой платы;- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.2.7.

Для выполнения вышеуказанных существенных условий договора управления МКД данные рекомендации предусматривают включение в договор таких условий как:- указание периодичности выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, как одного из условий для формирования размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность;- права и обязанности сторон;- форму и порядок предоставления отчета о выполнении договора управления МКД;- порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации, с указанием передающего лица и состава и состояния документации;- ответственность сторон;- порядок изменения и расторжения договора управления.2.8.

Условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников в МКД доме, поскольку это единый объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Им может управлять только одна управляющая организация.2.9.

Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. 2.10. Применение вышеуказанных условий при заключении договора управления позволит: — повысить качество оказания услуг по управлению МКД и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,- организовать эффективное использование средств, направляемых на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в таких домах;- обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;- совершенствовать договорные отношения;- более полно обеспечить реализацию положений ЖК РФ.

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Время чтения: 7 минутНе всем понятен термин “управление многоквартирным домом”.

А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций. Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  1. бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.
  2. безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  3. надежности и безопасности самого МКД;
  4. прав и законных интересов собственников жилья;
  5. общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов.

Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже. Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг.

Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик. В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  1. общие требования к этой деятельности;
  2. порядок заключения договоров;
  3. правила выбора формы организации работ;
  4. правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

  1. , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2020 году;
  2. , определяющее порядок проведения конкурса по отбору УК для содержания МКД и так далее.
  3. , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
  4. , устанавливающее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
  5. , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов.

В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  1. создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  2. непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  3. передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее. При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание.

На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу. Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Узнайте подробнее о том как осуществляется . Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  1. за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.
  2. за готовность систем инженерных коммуникаций;
  3. за содержание/ремонт общего имущества;

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность. Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников.

Они учреждаются на собрании жильцов.

Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов. Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Подробнее о том, как функционирует . Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом.

Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  1. за содержание и ремонт имущества;
  2. за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  3. за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.
  4. за работоспособность инженерных систем;

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  1. обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  2. перечислять полученные средства поставщику;
  3. собирать средства за предоставление услуг;
  4. вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по , заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Узнайте подробнее, что такое .

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  1. конструктивные особенности МКД;
  2. потребности жильцов;
  3. их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции.

Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности. Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом.

Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями. Предлагаем выяснить подробнее, что лучше:. По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников. Узнайте больше о том, на каком основании может происходить .

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества. При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий.

Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  1. сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.
  2. содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  3. обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;

Узнайте больше, что входит в. Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  1. отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
  2. регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  3. размещение в свободном доступе () сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  4. наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  5. отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Рекомендуем узнать подробнее о том, каковы .

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ. В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества.

Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п.

5 ст. 200 ЖК. Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+