Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Дома блокированной застройки определение

Дома блокированной застройки определение

Дома блокированной застройки определение

Дом блокированной застройки: что это такое?

22 февраля 2018Современный рынок жилья в России синхронно развивается вместе с обществом. Новые требования к инфраструктуре и качеству ведут к появлению востребованных у покупателей типов и видов квартир и домов. Советские постройки устарели уже не только морально, но и в основной массе физически обветшали. Всё чаще на рынке жилья появляются популярные в Европе коттеджи разных форматов.

Законодательство спешит соответствовать реалиям жизни и вводит новые и не всегда понятные окружающим термины.В последнее время популярность набирают дома блокированной застройки. Именно под такой формулировкой их регламентирует и нормирует российское законодательно. Градостроительный кодекс РФ характеризует этот тип зданий, как объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.Основное юридическое отличие от привычных многоэтажек, весьма важное для владельцев и в быту — это отсутствие элементов общедомовой собственности.

Если перевести с бюрократического на обычный язык, то дом блокированной застройки — это частный коттедж с обязательным отдельным входом и придомовым земельным участком, имеющий одну или несколько общих стен с такими же квартирами.

Как видно из определения — никто никого не блокирует, даже наоборот. А название отражает наличие общих (блокированных, объединённых в единый блок) стен. То есть, по сути — это малоэтажные коттеджи под одной крышей на несколько хозяев. Общего у них только стены, всё остальное в полном распоряжении владельцев со своим двором и отдельным входом.Кстати, жильё такого типа строили и в советское время.
Общего у них только стены, всё остальное в полном распоряжении владельцев со своим двором и отдельным входом.Кстати, жильё такого типа строили и в советское время.

Например, в Ставрополе есть улицы в частном секторе, полностью застроенные домами на два хозяина — они отделены от соседей одной общей стеной.

Но современные застройщики ушли далеко вперёд и предлагают разнообразные виды домов блокированной застройки.

Например, жилой район «Гармония» в Михайловске, это пригород Ставрополя. Там предлагаются , и , являющиеся разновидностями домов блокированной застройки.В целом же, типовых проектов подобного вида довольно много. От небольшого загородного дома до элитных коттеджей с бассейном, гаражом, огромным двором и палисадником.Хотя есть некоторая путаница в употребляемых терминах между «домами блокированной застройки» и «блочными домами».

На самом деле разница там очевидная и кому интересна эта тема о блочных домах можно так же почитать на нашем сайте.

Жилой дом блокированной застройки подлежит сносу, если это многоквартирный дом.

24 декабря 2021Материал создан при поддержке земельного юриста по недвижимости. Многоквартирные дома блокированного типа, построенные в зонах застройки индивидуальным жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки, подлежат сносу.

Многие не понимают принципиального отличия между жилым домом, относящимся к малоэтажной блокированной жилой застройке и многоквартирным домом блокированного типа, а потом очень горько сожалеют об этом, когда построенный дом признается самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В этой статье постараюсь кратко изложить в чем между ними отличие руководствуясь конкретными документами.

«СП 55.13330.2016. Свод правил.

Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001″ распространяется на проектирование, строительство, реконструкцию жилых одноквартирных домов с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки. Согласно пункту 7.2 требований пожарной безопасности этого Свода правил, дома блокированной застройки следует разделять глухими противопожарными стенами.Противопожарные стены, разделяющие дома блокированной застройки, могут не пересекать кровлю и наружную облицовку стен при условии, что зазоры между противопожарной стеной и кровлей, а также между противопожарной стеной и облицовкой стены плотно заполнены негорючим материалом на всю толщину противопожарной стены. С учетом изложенного, а также исходя из описания вида разрешенного использования земельного участка блокированной жилой застройки, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ № 540, можно дать следующее определение жилому дому, относящемуся к малоэтажной блокированной жилой застройке.

Жилой дом, имеющий общую противопожарную стену (общие противопожарные стены) без проемов с соседним домом (с соседними домами), количество этажей не больше трех и выход на территорию общего пользования со своего земельного участка относится к домам блокированной жилой застройки при условии их общего количества не более десяти. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 многоквартирный дом, состоящий из из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме (в том числе крышу).

Крыша это верхняя ограждающая конструкция жилого здания, служит для защиты здания от атмосферных воздействий и состоит из несущей жесткой конструкции, поддерживающей кровлю, и водозащитного кровельного покрытия (кровли), лежащего на несущей конструкции.

Следовательно жилой дом из нескольких блоков, не разделенных между собой противопожарными стенами (без проемов между ними) и (или) под одной крышей относится к блокированному типу многоквартирного дома. Прежде, чем начинать строительство дома на своем участке внимательно изучите правила землепользования и застройки, получите уведомление о соответствии планируемого строительства или разрешение на строительство.

Подписывайтесь на канал Земельный юрист по недвижимости и обращайтесь если возникнут какие-либо трудности, проблемы и Вам нужна квалифицированная помощь юриста по недвижимости или юридическая специалиста в сфере земельных и имущественных отношений, имеющего высшее строительное и юридическое образование. Рекомендую прочесть следующие статьи:1.

2. 3.

Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИПИСЬМОот 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.Заместитель руководителяГ.Ю.ЕЛИЗАРОВА ПриложениеМИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 14 марта 2017 г.

N Д23и-1328О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИДепартамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.Согласно Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г.
N Д23и-1328О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИДепартамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.Согласно Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.В соответствии с о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.

N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.В этой связи полагаем возможным отметить следующее.1. В соответствии с Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Вместе с тем в соответствии с Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном .В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».2.

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.3. В соответствии с Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г.

N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011.

Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001″, введенных в действие с 20 мая 2011 г.

приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г.

N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков.
N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков.

При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.Дополнительно отмечаем, что в соответствии с Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.Врио директораДепартамента недвижимостиВ.А.СПИРЕНКОВ

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

» » 873 0

Обновлено: 01.07.2019 Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений.

Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения.

Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса.

Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении.

В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

  1. нет общедомового имущества.
  2. совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
  3. имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
  4. нахождение на ограниченной территории;
  5. каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
  6. число этажей насчитывает не свыше 3;
  7. каждая секция предполагает проживание 1 семьи;

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190) ВНИМАНИЕ!

Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями. Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

  1. при внесении здания в кадастр оно обозначается как целостный дом, регистрация автономных элементов не осуществляется;
  2. в наследство допустимо передать часть строения совместно с долей прилегающей территории;
  3. такие строения неправильно причислять к многоквартирным домам (МКД), поскольку они выступают единым строением с изолированными выходами из составляющих отделений, не обладают имуществом общего назначения (лестничной площадкой, подвалом, подъездом и так далее).

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета.

Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий.

Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.
Таблица 1. Типы домов блокированной застройки ТипОписание

ТаунхаусГородское строение, но с компонентами загородного.

Вход в каждую секцию — изолированный, перед ним — небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилплощадь невелика, проектирование — вертикальное.

Каждому этажу отводится обособленная функция

«Виолетта»Форма таунхауса, возведение осуществляется на итальянский манер. На прилегающем участке дополнительно строят веранду, гараж, бассейн и так далее.

Относится к категории элитного жилья

ДуплексПредусмотрен для 2 квартир с совместной крышей и стеной. Обычно возводится 2 , реже 3 этажа

ЛэйнхаусСтиль построек родом из Франции, отличаются удлиненной приусадебной территорией, позволяющей расположить гараж

КвадрохаусДом с 4 обособленными входами, предполагает размещение 4 семей.

Отличается большой жилплощадью, преимущественно возводится в 2 этажа: на первом располагают кухню и техпомещения, на втором — спальни

БританхаусВыполняется в английском стиле из экологически чистых стройматериалов, поэтому такое жилье относят к премиум-классу Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.

Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки» Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ Нормативная базаОписание Градостроительный кодекс РФДает определение и основополагающие характеристики ДБЗ Жилищный кодексОтносит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья.

Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных Земельный кодексВ ст.

35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания

Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188) Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства. Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект.

Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:

  1. инстанции местного самоуправления (администрацию);
  2. суд.
  3. БТИ;

ВНИМАНИЕ!

Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет). Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ.

Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.

Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта.

Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:

  1. обозначение ответственных за обслуживание и ремонт здания;
  2. утверждение законных оснований постройки ДБЗ на территории, предполагающей индивидуальное жилищное строительство;
  3. желание оформить в частное владение доли участка земли под ДБЗ — подобные обращения ждет отказ, поскольку долевая собственность присваивается при коллективном заявлении всех владельцев;
  4. определения порядка использования ДБЗ.

Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж.

Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент).

Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения.

Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая. ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

  1. получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
  2. каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).
  3. оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
  4. формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
  5. территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности.

Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона.

Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории.

Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно .

Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.

ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников. Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного.

Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ.

Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда.

При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.

Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга. ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен.

Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2021 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.

Оцените статью:

  • 1
  • 2
  • 4
  • 5
  • 3

0 Понравилась статья?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+