Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Чем занимаются управляющие компании

Чем занимаются управляющие компании

Чем занимаются управляющие компании

ЖКХ: Что обязана делать управляющая компания?

3 июля 2020Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ.

С 1 марта 2020 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб.

Обязанности управляющей компании строго регламентированы.

Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

К первой категории относятся:

  1. обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  2. осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  3. вывоз бытовых отходов.
  4. своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.
  5. соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  6. поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  1. стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  2. газопроводы до запорного крана.
  3. стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет.

Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.К организационным обязанностям УК можно отнести:

  1. прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  2. ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  3. формирование и направление гражданам счетов и квитанций.
  4. контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  5. хранение технической документации.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг.

Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ.

Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию.

Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Регистрация на территории РФ.
  4. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  5. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия.

В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст.

. Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства.

Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации.

Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2020 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:

  1. ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.
  2. локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.

Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений.

В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении.

Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2020 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний.

В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.Если УК нарушила сроки выполнения заявок, не реагирует на сообщения о предоставлении некачественных услуг, игнорирует требования о перерасчете или возмещении ущерба, у пострадавших от ее действий есть возможность обратиться с заявлением в следующие инстанции:

  1. Роспотребнадзор
  2. Государственная жилищная инспекция
  3. районный суд
  4. прокуратура

В эти учреждения нужно подавать заявление, подкрепленное доказательствами. Если собственник жилья привлек для ремонта стороннюю организацию, следует приложить все платежные документы.Считается, что суд – последняя инстанция, на которую рассчитывает потерпевший.

Это не так. Иск можно подавать сразу, не обращаясь во все остальные перечисленные организации.

Обычно юристы предлагают и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.Бесплатная консультация юриста доступна бесплатно на нашем сайте Статья на нашем сайте: ————————————————————————————————, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводуЕсли Вам нужна , мы обязательно поможем.Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях.
Обычно юристы предлагают и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.Бесплатная консультация юриста доступна бесплатно на нашем сайте Статья на нашем сайте: ————————————————————————————————, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводуЕсли Вам нужна , мы обязательно поможем.Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях.

А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Управляющая компания: виды и функции

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно. Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми.

Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности. Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг. Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД.

Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ.

Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг. По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ.

Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании.

По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ. Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ. В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения. В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам. Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений.

После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты. Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора. Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов.

ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности. На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна.

Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями. Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по :

  • Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают , только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.
  • Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте.

Отличительной их особенностью является территориальный охват. В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников.

А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков.

Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать. Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты.
Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты.

По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК. Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность: Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

  1. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
  2. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в МКД»

Основные статьи Жилищного кодекса РФ касаемо деятельности УК:

  1. ст.161-163 урегулирован перечень требований для подписания договора на управление и содержание домовладения
  2. ст.154-155 способ управления многоквартирными домами управляющими организациями
  3. ст.156-157 общие требования к хозяйственной деятельности
  4. ст.164-165 определен порядок, условия и требования к выдаче лицензий УК, а также указаны формы контроля за правомерной деятельностью

Договор управления В договоре указывается точный список тех услуг, которые обязаны выполнять организации по содержанию жилфонда в указанном домовладении.

Договор подписывается на основании запротоколированного решения общего собрания жильцов. Лицензионные требования к управляющей организации Для управления МКД УК должна получить . Определяется это статьей 193 ЖК РФ от 2015 года. Без наличия лицензии управлять домом она не имеет права. Иные нормативные акты Согласно Постановлению Правительства №731 управляющие компании обязаны информировать заинтересованных о результатах проведенных работ по дому и оказанных объемов коммунальных услуг.

Иные нормативные акты Согласно Постановлению Правительства №731 управляющие компании обязаны информировать заинтересованных о результатах проведенных работ по дому и оказанных объемов коммунальных услуг.

Обычно, такими документами являются отчеты по результатам управления многоквартирным домом, содержащий список выполняемых за период работ и общее количество оказанных дополнительных сервисных услуг.

 Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК.

Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг.

Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты.

Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа.

Все записанные в документе правила и обязательства должны входить в перечень неукоснительно выполняемых работ, во избежание досрочного расторжения договора, и последующих или прокуратуру жильцами домовладения.

Основные функции

  1. контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
  2. отчитываться перед жильцами о проделанной работе
  3. поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
  4. вывозить мусор
  5. работать с обращениями собственников.
  6. осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
  7. правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
  8. исполнять функций паспортного стола
  9. поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
  10. согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
  11. устранять разного рода аварии
  12. обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
  13. контролировать сохранность общедомового имущества
  14. организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
  15. санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью

Что не входит в обязанности УК Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре.

Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к.

Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество.

Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.

  1. Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
  2. Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями
  3. На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
  4. Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
  5. Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
  6. Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
  7. Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
  8. Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ.

При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок.

Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

  1. При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
  2. При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
  3. При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Зачем нам управляющая компания?

Цели управления многоквартирным домом

26 декабря 2020В предыдущих статьях я рассказывал о том, , какие бывают дома и в них, в чем смысл , и о том, какие есть . Сегодня речь пойдет о цели управления многоквартирным домом.

В статье «» я рассказывал о применении цикла Деминга в деятельности управляющей организации. Напомню, цикл состоит из 4 этапов: планирование, действие, проверка, корректировка.

В цикле моих статей пока мы с вами находимся лишь на этапе планирования.

ПродолжаемДля качественного планирования необходимо определить цель, к которой мы движемся. Но сама цель в отрыве от сроков и затрат на её достижение не имеет особого смыла.

Опять же цель в отрыве от тоже не имеет смысла формулировать, так как у каждой заинтересованной стороны свои цели. У амбициозного руководителя управляющей организации есть цель сделать свою организацию лучшей на рынке для того, чтобы, в том числе, повысить уровень своего дохода за счет роста количества обслуживаемых многоквартирных домов. Для акционера управляющей организации целью является увеличение доходности его актива.

Для жителей многоквартирного дома цели могут быть разными, для кого-то это будет улучшение условий проживания и повышение стоимость квартиры или помещения, а для кого-то снижение ежемесячных финансовых издержек на содержание своего имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме очень редко задумываются для чего они нанимают управляющую организацию.

Большинство жителей, которым я задавал этот вопрос, отвечают на него пространно. Обычно ответ сводится к тому, что управляющая компания нужна для того, чтобы убираться в подъездах и чтобы дом не развалился. В то же время для каждой конкретной категории многоквартирных домов цель управления может быть разной.

И в первую очередь эту цель формулирует управляющая организация и потом утверждает её решением собрания собственников. Если не сильно вдаваться в подробности, то целей может быть несколько видов:

  1. улучшить характеристики дома незначительно;
  2. поддерживать дом в текущем состоянии;
  3. значительно улучшить характеристики дома.

На первом варианте лучше остановиться в случае с , на других двух в случае с .

Еще раз повторюсь, но, как собственников, так и целые дома можно и нужно переводить из одной категории в другую. О том, как это делать подробнее в статье о социальной роли управляющий компании.

Она выйдет ориентировочно в феврале 2020 года.

Наиболее удобный способ формулировать цель — SMART (от английского specific, measurable, achievable, relevant, time-bound). То есть цель должна быть четкой, измеримой, достижимой, актуальной и ограниченной во времени. Для многоквартирных домов цели лучше всего формулировать на 1 год.

Это связано с тем, что размер платы собственники помещений в многоквартирном доме устанавливают 1 раз в год сроком на год.

А размер такой платы должен позволять достичь поставленной цели. В связи с этим же в лучших, по моему мнению, практиках управления многоквартирными домами очень редко применятся договора управления длительностью более 1 года. В том числе и из-за постоянных изменений в законодательной базе.

В наилучшем сценарии договор управления заключается сроком на 1 год, в этом договоре обозначается стоимость услуг управляющей организации и в этом же договоре фиксируется цель управления многоквартирным домом.В России, а в частности в городе Череповце, коллеги управленцы пошли дальше и прямо в договоре управления прописали штрафы и премии управляющей компании за недостижение/достижение целей управления.

Эта практика мне лично очень нравится! То есть за невыполнение обязательств по договору управляющая компания не только несет финансовую ответственность в виде простого возврата собранных денег, но и еще выплачивает собственникам помещений в доме штраф.

В случае же выполнения всех условий договора и достижения цели управления она получает (вознаграждение) success-fee. Эта норма очень дисциплинирует управляющую компанию, а главное, она законна и применима. Цель управления многоквартирным домом лучше всего формулировать исходя из тех работ, которые необходимо выполнить единовременно.

Периодические цели включать не совсем удобно, так как придется очень много текста посвятить только им. Для примера приведу одну из целей управления многоквартирным домом, которую мы формулировали на 2015 год.

«К 31 декабря 2015 года выполнить и оплатить работы по установке автоматических терморегуляторов в тепловых узлах в количестве 4 штуки на сумму не более 600 тыс.

рублей и в полном объеме выполнить все необходимые периодические работы по содержанию дома, указанные в тексте договора управления домом» Поставленную цель мы выполнили раньше обозначенного срока и на 20% дешевле обозначенной суммы, поэтому на 2016 год цель была сформулирована более объемная. В ней было гораздо больше работ. К слову сказать, и вознаграждение управляющей компании на 2016 год было повышено почти в 2 раза.

Тариф на содержание и ремонт в этом доме еще 2 года оставался самым высоким в городе Чебоксары.

При среднем тарифе в 14 руб/кв.м., в этом доме платили 27 руб/кв.м.

И всех это устраивало. После того, как в доме были проведены масштабные работы по его приведению в порядок, тариф вернулся в обычные рамки. К слову, вложения собственников оказались эффективными и средний платеж за жилищно-коммунальные услуги в зимний период снизился на 9%. Формулировка цели управления на определенный период — одна из практик, позволяющих установить между жителями и эксплуатирующей организацией более тесные партнерские отношения.Описанная цель представляет из себя постановку для работы с собственниками помещений в многоквартирном доме.

От акционеров управляющей организации или администрации муниципального образования могут приходить другие вводные. Искусство грамотного руководителя как раз и сострит в том, чтобы выполняя цель управления многоквартирным домом, согласованную с собственниками помещений в многоквартирном доме, выполнить и побочные цели, определенные другими стейкхолдерами.

Я ориентируюсь на цель управления многоквартирным домом, утверждаемую собственниками, в первую очередь потому, что без выполнения этой цели выполнение остальных вводных невозможно.Для внутреннего же использования можно и нужно формулировать цели деятельности управляющей организации в целом.

Об этом расскажу в следующей статье. P/S: в комментариях можно задавать свои вопросы по взаимодействию с ЖКХ.

Всем постараюсь ответить. На наиболее повторяющиеся вопросы буду готовить отдельные статьи.

Роль и функции управляющей компании в холдинге

9 мая 2020Вопрос о роли управляющей компании и функциях, которые она выполняет по отношению к бизнес-единицам, чрезвычайно актуален в условиях современной экономики. Это связанно с тем, что сейчас полным ходом идет процесс создания холдингов.

Для того чтобы понять место управляющей компании в новой системе управления, сначала необходимо ответить на два вопроса: зачем нужна управляющая компания и какие функции она должна выполнять?Ответить на первый вопрос не так просто, как кажется на первый взгляд.

Управляющая компания не участвует непосредственно в создании ценности для потребителя, но при этом требует расходов на свое содержание. С точки зрения собственника, гораздо проще лично владеть пакетами акций бизнес-единиц, а не создавать отдельную компанию.

Невольно возникает вопрос, зачем создаются управляющие компании?Ответ дает мировая практика. Основная задача управляющей компании — достижение эффекта синергии от деятельности бизнес-единиц.

Термин «синергия» очень популярен в экономической литературе и у консультантов, но предпринимателю не всегда понятно, как ее достичь. Попробуем разобраться в этом.Синергия бывает двух видов: системная синергия и синергия от переноса компетенции.Системная синергия может достигаться или за счет централизации отдельных бизнес-процессов, или за счет интеграции предприятий по цепочке создания ценности. Примером централизации бизнеса процессов могут служить торговые сети.

Магазины, входящие в одну торговую сеть, имеют централизованную систему закупок товаров и единую службу логистики. В этом случае управляющая компания или сама занимается закупками, или координирует данный процесс.

При этом достигается эффект масштаба, который невозможен при децентрализации закупочной деятельности.Интеграция предприятий по цепочке создания ценности приводит к созданию вертикально интегрированных холдингов.

При этом эффект синергии будет менее значительным, чем при централизации бизнес-процессов, но все же он будет.Более четкое взаимодействие интегрированных предприятий позволяет, например, улучшить процесс планирования и уменьшить время простоев, что приводит к увеличению загрузки производственных мощностей. Примером могут служить нефтяные компании, которые интегрируют предприятия, занимающиеся добычей нефти, ее переработкой, и сети бензоколонок.Синергия от переноса компетенции состоит в том, что управляющая компания обладает какой-нибудь уникальной компетенцией, которая способна обеспечить конкурентоспособность на рынке. При вклюяении предприятия в холдинг данная компетенция переносится на вновь приобретенную бизнес-единицу.Примером такой синергии может служить опыт General Electric.

Ключевая компетенция General- Electric — умение создавать эффективные системы управления. Синергия достигается за счет того, что в каждой бизнес-единице внедряется система повышения эффективности управления, т.е. General Electric добивается конкурентоспособности своих бизнес-единиц за счет трансферта управленческих \»ноу-хау\».

Это позволяет компаниям, входящим в General Electric, быть лидерами на своих рынках.Определившись с ролью управляющей компании в структуре холдинга, необходимо решить, какие функции нужно централизовать в управляющей компании, а какие должны быть переданы бизнес-единицам.Обычно управляющие компании выполняют следующие функции:поддержание отношений с внешней средой. Управляющая компания организует диалог с акционерами и участниками финансового рынка, предоставляет им необходимую информацию о деятельности холдинга.

Кроме того, важной функцией является лоббирование интересов холдинга в органах государственной власти;перераспределение финансовых ресурсов между предприятиями с целью реализации инвестиционной стратегии, таким образом, управляющая компания становится кредитным центром холдинга;обеспечение общего финансового контроля над деятельностью отдельных предприятий. При этом управляющая компания разрабатывает и внедряет единую систему учета, контроля и анализа для всех входящих в холдинг бизнес-единиц;определение общекорпоративной стратегии.

Общекорпоративная стратегия обычно содержит решения о том, какое предприятие необходимо купить, а какое — продать, решения о размере и направлении инвестиций, а также зачастую конкурентную стратегию;создание общекорпоративной культуры.

Для холдингов крайне важно объединить сотрудников отдельных предприятий в единую компанию.

Кроме того, одной из задач общекорпоративной культуры является выработка единой системы ценностей, общей для всех компаний холдинга;поддержание и развитие ключевых компетенции, критичных для достижения конкурентоспособности отдельных предприятий, а также организации единой для всех компаний холдинга системы управления знаниями;координация деятельности отдельных компаний для обеспечения эффективного сотрудничества;отбор и развитие топ-менеджеров отдельных компаний, а также разработка системы их мотивации и вознаграждения.Точный набор функций для каждой конкретной управляющей компании определяется, исходя из стиля управления6, который применяется ею в отношении бизнес-единиц холдинга.К наиболее распространенным стилям работы управляющей компании относятся: финансовый контроль, стратегический контроль и стратегическое планирование. Гораздо реже встречаются еще четыре варианта: централизованное управление, холдинговая компания, стратегическое программирование и стратегическая рисковая инициатива. Рассмотрим более подробно три основных стиля управления.Финансовый контроль обычно применяется в холдингах, которые владеют большим числом разнородных по видам деятельности стратегических бизнес-единиц.

При этом связи между этими бизнес-единицами очень слабы, а технологии, применяемые ими, просты и стабильны.Успех компаний, использующих финансовый контроль, во многом определяется способностью руководства управляющей компании заставлять топ-менеджеров бизнес-единиц любой ценой «выдать» требуемый финансовый результат.Поэтому главными функциями управляющей компании становятся утверждение бюджетов стратегических бизнес-единиц и определение размеров и направлений капиталовложений как на уровне отдельных бизнес-единиц, так и всего холдинга в целом.Менеджеры бизнес-единиц обязаны укладываться в отведенный им бюджет. Тех, кому не удается остаться в рамках бюджета, заменяют.К недостаткам финансового контроля можно отнести недостаточное внимание собственников (руководителей холдингов) к роли управляющей компании в общекорпоративном планировании и реализации стратегии развития бизнеса.

Кроме того, на практике системы управления холдингами, построенные на принципах финансового контроля, не всегда способствуют достижению синергизма между различными частями группы.Достоинствами финансового контроля являются простота общекорпоративной системы управления и децентрализация. Холдинги, использующие финансовый контроль, обычно достигают хороших показателей роста доходов на акцию, главным образом, за счет приобретения и продажи компаний.Компании, использующие этот стиль управления, обычно владеют относительно небольшим числом основных бизнес-единиц и стремятся добиться стратегических конкурентных преимуществ, вырабатывая общие планы для своих подразделений и координируя их исполнение. Корпоративная стратегия представляет собой не просто сумму планов стратегических бизнес-единиц, она призвана обеспечивать их синергизм.

Финансовая деятельность корпорации обычно подчинена выполнению долгосрочных стратегических задач.К преимуществам корпораций, использующих стратегическое планирование, можно отнести смелые стратегические шаги, поддерживаемые (а иногда и инициируемые) управляющей компанией. К их основным недостаткам необходимо отнести высокую вероятность потери объективности управляющей компанией, утрачивающей способность к осуществлению истинно стратегического контроля. Следовательно, успешная работа холдинга зависит прежде всего от квалификации топ-менеджеров управляющей компании, разумности их политики.

Ошибки руководящего звена ведут к занимающему слишком много времени планированию, снижению мотивации работников стратегических бизнес-единиц.Метод стратегического контроля — промежуточный стиль управления между стратегическим планированием и финансовым контролем.

В использующих его компаниях управляющая компания обычно хорошо понимает важность координации стратегий бизнес-единиц, но предоставляет их топ-менеджерам свободу в разработке планов деятельности. Впоследствии эти планы анализируются, корректируются, и на их основе вырабатывается единая стратегия корпорации.Управляющая компания может «простить» слабые финансовые показатели, если ситуация на рынке вынудила топ-менеджеров пожертвовать краткосрочными прибылями ради достижения перспективных целей.

Долгосрочное стратегическое планирование сочетается с жестким контролем достигнутых результатов.Достоинством стратегического контроля является сбалансированный компромисс между высокой самостоятельностью бизнес-единиц (децентрализацией) и координацией их стратегических планов (синергией).Децентрализация позволяет осуществить рационализацию инвестиционного портфеля корпорации, стимулирование стратегических бизнес-единиц к достижению конкретных результатов и проявлению инициативы (как результат увеличения степени децентрализации).Координация улучшает взаимодействие управляющей компании и бизнес-единиц, возрастает роль перспективного планирования, появляется возможность пойти на снижение пока зателей текущей рентабельности ради достижения стратегических целей.К отрицательным сторонам стратегического контроля можно отнести сложность выбора объективных критериев контроля работы бизнес-единиц, нежелание управляющей компании сконцентрироваться на решении стратегических проблем, ее нерасположенность к крупным операциям по захвату конкурентов, отсутствие ясности в выборе между финансовыми и стратегическими целями.Данный стиль управления не годится для сильно диверсифицированных холдингов, он оказывается наиболее эффективным в корпорациях, подразделения которых занимаются сходными видами деятельности. Только тогда управляющая компания получает возможность детально вникнуть во все подробности их деятельности.Рассматривая различные стили управления, интересно проанализировать зависимость размера управляющей компании от выбранного стиля управления. Самый маленький размер будет у управляющей компании использующей принципы финансового контроля.

Численность персонала в этом случае достигает 40-60 человек в зависимости от размера холдинга. При стратегическом контроле количество сотрудников возрастает до 80 -100 человек.

Самая большая управляющая компания бывает при использовании стратегического планирования.

Количество сотрудников -190-200 человек.Мировая практика показывает, что существует тенденция перехода управляющих компаний к более мягким стилям управления — стратегическому и финансовому контролю. Рубеж веков принес несколько примеров трансформации корпораций в компании, построенные на принципах федерализма.Большинство российских холдингов в настоящее время построено на принципах стратегического планирования, а часто и на более жестких формах контроля, таких как стратегическое программирование и централизованное управление. Это во многом связано с предшествующим этапом их развития, главной задачей которого было обеспечение жесткого контроля предприятий и защита собственности.Проводимые в отечественных холдингах реформы системы управления вынуждают управляющие компании пересматривать свой стиль управления.Однако трансформация холдингов — неизбежный процесс.Другой альтернативы нет.

Вопрос стоит очень просто: компания либо повышает свою конкурентоспособность путем оптимизации управления, либо уходит с рынка.Александр Кузьмичев https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/54513/

Что входит в обязанности управляющей компании и почему они хитрят

19 сентября 2020Рассылая квитанции, с указанием образовавшегося у вас долга за те или иные услуги, управляющие компании напоминают вам о вашей обязанности оплатить услуги, а вот рассказать о том, что они сами выполнили, указать забывают.

Или вовсе ……. скрывают.За ремонт и содержание имущества многоквартирного дома приходится действительно платить, но как узнать, что именно должно выполняться управляющими компаниями и какие услуги оказываться?Обязанности управляющей компанииДля того чтобы узнать какие обязанности исполняет управляющая компания обратимся к жилищному кодексу РФ.Так, в статье 161 ЖК РФ написано, что УК ответственна за состояние общедомового имущества.К общедомовому имуществу относятся:

  1. чердаки, подвалы, технические помещения
  2. несущие конструкции: колонны, стены, перекрытия, фундаменты
  3. ограждения
  4. крыши
  5. придомовая территория.
  6. подъезды
  7. лифты
  8. лестницы
  9. инженерные системы: стояки отопления, вентиляция, канализация, трубы горячего и холодного водоснабжения, электрощитки
  10. двери и окна в местах, где ходят все жильцы
  11. крыши

На управляющую компанию возложена обязанность по поддержанию порядка во дворе, проверке инженерных систем и их состояния, уборке и вывозе мусора, обновление и ремонт фасада здания и фундамента, ремонт подъездов, лестничных площадей и чердачного помещения, ремонт крыши.Помимо этих обязанностей УК должна подготавливать дом к зимнему периоду, а так же уборке помещений, лестничных площадок и входных групп.Минимальные обязанности управляющей компании, которые она должна выполнять, перечислены в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018).А вот уже в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 содержится описание того, что и когда должна выполнять УК, чтобы управляемый ей дом был в надлежащем состоянии.Если ваша УК не надлежащим образом исполняет свои обязанности, есть отличный повод изучить данное постановление, а так же указать на это ей.

В данном постановление перечисляется практически все, что должна выполнять УК вплоть т проведения капитального ремонта дома и до проведения ремонта и уборки подъезда.Если ответственность за общедомовое имущество возложена на УК, то в случае возникновения каких либо связанных убытков (сломается или испортится), УК обязана компенсировать эти убытки.Очень частая ситуация, когда из-за халатности управляющей компании и ненадлежащем выполнении своих обязанностей происходит потоп.

В результате этого, затопление происходит нескольких квартир с нанесением ущерба.

Причиной тому могут быть неисправные краны или прогнившие трубы или протекающая крыша.В случае если такое произошло, сотрудники УК обязаны устранить причину произошедшего или устранить аварию, после чего составляется акт.Если в результате установления причин затопления и актирования произошедшего, будет установлена вина непосредственно управляющей компании, она обязана компенсировать понесенный ущерб пострадавшим собственникам имущества.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+